Cesion de derechos: que esta comprando realmente
Cuando un aviso dice cesion de derechos usted no compra la propiedad completa sino una cuota sobre una comunidad. Esto cambia el precio, el financiamiento y lo que puede hacer despues.
Que es una cesion de derechos
En una compraventa tradicional se transfiere el dominio de un inmueble determinado, con su rol de avaluo y su inscripcion individual en el Conservador de Bienes Raices. En una cesion de derechos se transfiere la cuota que una persona tiene sobre una comunidad.
El comprador pasa a ser comunero junto a los demas titulares. No es dueno exclusivo de un lote determinado, aunque en la practica ocupe uno por acuerdo interno.
Por que el banco no financia
Los bancos constituyen hipoteca sobre un inmueble individualizado. Si no existe un rol propio ni una inscripcion individual, no hay sobre que constituirla.
Por eso la mayoria de estas operaciones se cierran al contado, y ese menor universo de compradores es parte de la razon por la que el precio suele ser mas bajo.
Que revisar antes de comprometerse
Pida el certificado de dominio vigente y el de hipotecas, gravamenes y prohibiciones con litigios del Conservador correspondiente. Confirme el porcentaje exacto de derechos que se transfiere y quienes son los demas comuneros.
Si existe un plano de goce singular, pidalo junto con el reglamento de la comunidad. Y considere que un embargo contra otro comunero puede afectar al inmueble completo.
Como lo muestra este portal
Cada aviso indica el tipo de titulo en la parte superior de la ficha, y cuando la operacion es una cesion de derechos se advierte de forma explicita junto al porcentaje declarado.
El buscador permite excluir estas operaciones con un solo filtro, o buscarlas a proposito si usted compra al contado y busca precio.
Preguntas frecuentes
Puedo obtener credito hipotecario comprando derechos?
No. Los bancos exigen un inmueble con rol propio e inscripcion individual sobre el cual constituir la hipoteca.
Puedo transformar despues los derechos en un rol propio?
Es posible mediante la particion de la comunidad o la subdivision e inscripcion del loteo, pero requiere acuerdo de los comuneros o un juicio, y no hay garantia de plazo.
Es siempre una mala compra?
No necesariamente. Es una operacion mas riesgosa y menos liquida, y el precio deberia reflejarlo. El problema aparece cuando el comprador no sabia que estaba comprando una cuota.